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这把玩大了

2023/7/13 14:13:00

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文/十一弟

北京最大的国企开发商——首开股份,突然被证监会立案调查了。

首开股份牵扯的案情,只有简单的一句话——

“因涉嫌信息披露违法违规”。

上市公司本就惨不忍睹的股价,又往下跌了。

很长一段时间,首开股份是北京楼市的销冠,当之无愧的“房企一哥”。

去年,它在北京卖了490多亿,排名第二。

首开股份早就走出了北京,在苏州、无锡、杭州、南京、厦门、福州等城市,都有布局。

去年,首开股份的销售额,达到了870亿,行业排名二十一。

尽管行业排名在上升,但上市二十多年以来,却在去年遭遇了首次亏损。

2022年度刚一结束,首开股份就预告了业绩亏损——

“全年将由盈转亏,亏损10亿~15亿左右。”

它在当时解释,业绩亏损,主要有三个原因——

一是开发项目销售进度放缓,收入出现下滑;

二是前几年拍了不少高价地,市场下行,房价下跌,毛利率偏低;

三是合作项目出现亏损,产生了投资损失。

今年四月底,首开股份发布了正式年报,结果仅亏损了4.6亿。

这与它在业绩预告里披露的亏损情况,差距甚大。

首开股份原本估计的亏损,最少也有10亿。

而最终实际亏损,连一半都不到。

在发布业绩预告的时候,2022财年已经结束了。

业绩预告与实际亏损之间的差额,并不是首开股份有时光倒流、力挽狂澜的本事。

而是它玩起了数字游戏,在会计上动了手脚。

在公布正式年报的同时,首开股份还发布了一份《前期差错更正》。

它把厦门、北京两个项目的减值亏损,挪到了2021年。

这样一来,上市公司在2021年的盈利,有所减少。

而相应地,它在去年的亏损幅度,随之收窄。

也就是说——

项目上的减值亏损不变,但首开股份重新做了调整,将其分摊到了两个财务年度。

这是一道简单的加减法,在会计上,首开股份玩了一出“朝三暮四”的把戏——

与其让2022年度扛下全部减值亏损,倒不如往前追溯,让2021年度也承担一部分。

上市公司在2022年的财务报表,就不会那么难看了。

首开股份计提了减值亏损的两个项目——厦门首开·九珑岸、北京首开保利·四季盛景园。

其中,九珑岸项目由首开股份全资持有。

2017年,首开股份以22亿代价,拍下了九珑岸地块。

楼面地价大约为3.4万/平米。

十一弟查了下,九珑岸项目从拿地到现在,整整六年过去了,首开股份还没能清盘。

九珑岸项目已经是现房销售,单价降到了3万/平米,击穿了楼面价。

在这个项目上,首开股份的底裤,可能都要亏掉了。

于是,它对九珑岸项目确认的资产减值损失,有4个多亿。

而四季盛景园项目,首开股份则是与保利、碧桂园合作。

它是一个共有产权房项目,利润空间有限,还停工过一段时间。

在这个项目上,首开股份进行会计调整以后,又减少了大约2400万的投资收益。

两个项目的减值亏损,加在一起,就有4.3亿。

若把它放在2022年,首开股份在去年的亏损,将会从4.6亿增加到10亿左右。

这也接近原本业绩预告里的亏损水平。

但首开股份选择把这4.3亿减值亏损,挪到上一年。

2021年,首开股份的净利润,大约为7个亿。

调增了4.3亿减值亏损以后,首开股份在2021年的净利润,减少到了2.6亿。

尽管利润减少了,但仍在盈利状态。

而上市公司在去年的亏损,却得以大幅收窄。

对首开股份来说,由盈转亏,业绩预告的亏损幅度,高达10亿~15亿。

绝对算得上重大利空。

结果,等到正式的成绩单一公布——

这笔4.3亿的减值亏损,被挪到了上一年,亏损大幅收窄。

利空出尽,又变成利好了。

这道小学生的算术题,“朝三暮四”耍猴的戏法,把韭菜们的智商,按在地上摩擦。





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