界面新闻记者 | 王婷婷
界面新闻编辑 | 彭飞

房地产行业大洗牌背景下，厦门国资房企“三剑客”——建发、国贸和象屿成为行业新的搅局者。

老大哥建发房产已成为行业新贵，今年上半年继续稳居top10；虽作为“老三”，象屿地产则在房企必争之地上海市场实现突破，上半年销售额已名列三甲，去年同期还在20名开外。

相对而言，国贸地产低调一些，但只需瞟一眼他们上半年的拿地数据就能窥见其扩张野心，广州、成都、南京、苏州，这些热点城市通通都在杀入。

地产江湖新旧势力交替，曾经的闽系房企代表阳光城、泰禾、融信等民企已暴雷出局，补位的“三剑客”已成为闽系房企新势力。

“不差钱”的厦门三剑客，也对不少本土房企形成威胁。

正如上海一名房企人士所言，“他们不好好在福建开发本地地产，跑来上海干什么？”还有业内人士感慨，“国贸是国际贸易主业，花钱搞什么房地产。”

让本土房企抱怨，是因为这三家公司在上海市场的激进扩张。在7月13日刚结束的上海第二轮土拍中，总共15块地，建发、象屿和国贸就分别参拍了9块、8块和6块，来势汹汹。

更关键的是，这三家早已走出厦门的房企对于拿地这件事，如今更卖力了，“自然是拿得越多越好。”

业内也只能调侃他们两句“不务正业”。都是同行，谁会不了解有着“爱拼才会赢”基因的闽系房企们呢？

攻城略地

“厦门三剑客”在土拍市场依然忙碌。

7月13日，上海结束了年内第二轮土拍，首场15宗地块摆上拍卖桌再度引发房企间的激烈抢夺。

这三家在上海今年4月份的首轮土拍中战绩并不是很理想，国贸地产一无所获，建发联合保利只拿下一块地，象屿则通过合作方式竞得了两块地。这一次，渴求增储上海的三剑客更不手软，可惜事与愿违，战果依然不佳。

“下一场再战。”上海象屿一名投拓人士表示。

毋庸置疑，这也是三家房企的共识。

最忙的当属建发，今年定下了新增2000亿货值的目标，在“攻城略地”方面更不能松懈，业内甚至流传着“哪里有地，哪里就有建发的身影”。

仅今年上半年，建发的拿地面积达250万平方米，排名行业第三；新增货值668亿元，也位列行业第三。

据中指研究院统计，截至7月13日，建发已经将33宗地收入囊中，拿地总金额达到383.94亿元，城市不仅覆盖到北京、上海、南京、杭州、苏州、成都、合肥等一二线城市，还下沉到浙江丽水和嘉兴、福建宁德和泉州、江苏张家港等三四线城市。

国贸则稍逊一筹，上半年的拿地金额93亿元，位居行业第十六名。从布局城市来看，涉及到南昌、广州、福州、厦门、南京和成都等一二线城市，同样有走向全国的趋势。

象屿则决定将绝大部分筹码押注至上海，今年除了在上海斩获两块地，只在隔壁南京花费13.9亿元拿下了江宁区一块地，总拿地金额67.9亿。

“苏州、杭州也会参与。”上海象屿投拓人士称。

截至7月17日，据不完全统计，厦门“三剑客”的总拿地金额已达到544.84亿元，在行业内位居前列。

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作为闽系新势力的“领头羊”，建发不仅是拿地规模领跑，还热衷地王项目。建发曾于一周内高溢价拿下台山、佛山两宗地块，这在回归理性的房地产市场里实属罕见。

比如6月最后一天，建发经过157轮竞价、以9.64亿元竞得台州市椒江区一块地，溢价率达到49%；7月3日，建发更是在长达两个多小时的竞拍中以26.56亿元拿得佛山大沥河西黎边地段商住用地，溢价率超51%。

“建发这是要攻坚华南区域了”。不过，有建发投资人表示，这并不是攻坚，只是不少竞争对手相继倒下，建发进入空白市场而已。

不单如此，势头凶猛的建发为了增加命中率也频繁启用“马甲”拿地，并收获不小。

在6月1日的北京土拍场上，建发“借”福建雄旺以触顶价16.56亿元拿下顺义新城第19街区地块。层层股权穿透后，成立不到一年的福建雄旺正是归属于建发。

7月是今年又一个土拍密集月份。

据界面新闻不完全统计，这个月除了北上广深计划供地外，杭州、宁波、合肥、南京、郑州、成都等多个热点二线城市也要进行土拍，共计约有88宗地块入市，总起拍价超千亿元。

不难想象保持积极挥金买地之势的厦门“三剑客”，必然会在接下来的时间里继续豪气出手。

融资大户

房地产市场下行，厦门“三剑客”每一次逆势扩张都触动着市场敏感的神经。

有房企人士甚至怀疑，“他们的融资利率接近0吧，有大量的现金流随便用。”

虽是一句戏谑之谈，却也道出了激情拿地背后的本质，即较之绝大多数民营房企以及部分央国企，这三家来自厦门的国企有着更强的融资优势。

一名熟悉“厦门三剑客”的房企人士告诉界面新闻，“厦门有一个比较明显的特点，就是国企都做得不错，有三家世界500强，正是建发、国贸和象屿。”

他表示，这三家国企的融资成本比较低，有资金优势。而且建发和国贸已经扎根房地产20多年，受当地支持力度大，发债可以很容易。

有厦门本地业内人士认为，一直以来，福建省都在全方位扶持实业发展，不仅民间资本发达，政府也鼓励，“房地产也是其中之一。”

即便是在房地产市场下行期，福建仍在积极“接济”在闽房企。去年11月，福建兴业银行与福建10家房企签订了战略合作协议，提供意向性融资总额达4400亿元，除了建发、国贸和象屿这三家房企获得授信，万科、中海、绿城、龙湖、滨江等房企从中受益。

一个多月后，福建省再次召开了房地产金融对接推进会。会上共有9家金融机构与16家房企签约，明确意向授信金额达1450亿元，建发再次位列其中。

更为关键的是，建发、国贸、象屿不仅具备本地国企身份，他们背后还是实力雄厚的大宗供应链三巨头，即建发股份、厦门象屿、厦门国贸，都是年营收已超5000亿元的世界500强。

2022年，建发房产母公司建发集团以1115.565亿美元的营业收入、11.141亿美元的利润，首次跻身财富世界百强；象屿地产背靠的象屿集团为厦门国资委旗下的国有独资公司，2022年总营收也达5626.22亿元；同样在供应链领域，国贸地产在2022年也实现营收5219亿元。

支持实业发展的厦门，今年也提出要鼓励企业扩大有效投资，促进产业发展提质增效。比如新设供应链协作、先进制造业和产业链招商3只基金，将撬动超800亿元的社会资本支持企业增资扩产。

这对于从事供应链主业的三家国企而言，将如虎添翼。再从其融资成本来看，长债的年利率低于5%，短债利率低于3%，在行业内也属于低位。

今年2月，国贸集团面向专业投资者公开发行短期公司债券（第一期），发行规模不超过5亿元，期限为180天，票面利率仅为2.99%；4月份象屿集团也公开发行公司债券，规模不超过27亿元，票面利率询价区间为两种，分别是3.2%-4.0%和3.5%-4.5%。此外，建发系企业去年的平均新增融资成本为3.84%。

在厦门本地业内人士看来，建发、国贸和象屿在厦门的优势还在于，他们的品牌大家都认可。“特别是建发，在厦门存在感极强，酒店、会展、贸易、汽车、游艇、房产等业务都积攒了一定口碑。”

毋庸置疑，背靠大树的“三剑客”能够轻易获得母公司资源和资金输血，而且凭借各自在福建大本营积累的口碑，还能从当地对房企的支持中获益。这样才能在逆水行舟的大环境下一路招兵买马、攻城略地。

更何况厦门国企发展房地产业还有个传统是，“土地储备是房地产企业的核心资源，是企业实现可持续发展的基础，房地产企业要实现可持续发展，必须创新土地储备资金保障措施”。

同源、异派

建发、国贸和象屿“三剑客”，虽同源，但不同道。

同样来自福建厦门，同样是在供应链+地产业务中继续扩张，但具体到房地产业务则各有分别，三家房企所坚持的路线可谓截然不同。

“带头大哥”建发的野心一目了然。“如此大费周折，显然并不是为了只进入行业十强之内。”

2022年，建发全口径销售额为1703.2亿元，成功进入全国房企十强，规模领跑所有闽系房企。今年上半年，建发再进一名，以953.3亿元的全口径销售额超过滨江排名第九，同比大涨53.71%，较之第八名的绿城只少了30亿。

但是从拿地金额来看，却仅次于华润、保利和中海。上半年粮草充足，下半年就能积极推货。但多次高溢价拿地，在如今楼市行情下，也意味着高风险。同时为了完成今年2000亿的拓储目标，建发还进入到众多三四线城市，这些市场的去化，远没有核心城市来得快，这也会是今后建发要面临的挑战。

为了能够在市场继续高歌猛进，建发在两年前就进行了一场组织体系大变动，将此前的五大区域公司重新整合，调整为东南、华东与海西三大集群，集群平台掌握着绝对的人事任命权力。

据界面新闻了解，建发房产每个集群的高管每年都会重新考核审批，第三方公司对所有集群做综合考评，这意味着今天还是城市总，但很可能明年就是项目总。另外，过分强调一线业绩，也形成了相对简单的业绩导向驱动文化，公司内部人员流动较大。

由此可见，建发的“狂奔”状态不变，已不再甘心做行业“黑马”。

早就宣布要退出房地产业务的厦门国贸，这两年的拿地扩张步伐也未停下来。

克而瑞数据显示，2022年国贸地产光拿地就花了231亿元，排第十五名；新增货值429亿元，排第十七名。今年上半年，国贸的拿地金额继续位居行业前二十。

不过，自带拼搏基因的国贸不敢太过冒进，对于非核心城市的非核心板块依然心存谨慎。今年上半年，国贸的运气也较差，一线城市除了广州，其余城市均在陪跑。

象屿则甘愿做老三。

“建发是放，我们是收。”上海象屿投拓人士曾向界面新闻表示，建发是厦门国企三兄弟里财力最强的，盘子本身就大，进入的城市比象屿多得多，所以现在还在继续扩，属于全国性布局。象屿在三兄弟里排行第三，投资风格比较中庸，投资规模也适中。

这位投拓人士指出，象屿这两年强调极致深耕，只需要把已有的几个安全城市做踏实就好。“像上海、杭州、南京、苏州这种已验证过市场很安全的，在这个城市有也很多项目和成熟的团队，口碑也渐渐有了积累，这种城市可以做很多年，不是打一枪换个地方。”

核心仍是上海。仅去年一年，象屿就在上海拿了6块地，因此今年迎来五盘齐推，使得在上半年的上海房企销售排名中，象屿一举进入前三，实现全口径销售金额243.19亿元，仅次于招商蛇口和保利发展。

要想在上海立足并能辐射至长三角，象屿还在上海设立总部，并且抄底挖人。如原祥生地产环南京城市公司副总经理刘宏亮已于今年6月初加盟象屿，出任沪浙区域营销管理部总监。

道不同，结局必然也大相径庭。

与大多数房企类似，建发在疯狂加速扩张的路上，难免会牺牲品质，即便是在大本营厦门的口碑亦日趋下滑。

厦门建发湾璟一名业主告诉界面新闻，均价4.2万元/平方米的房子也虚假宣传，存在严重减配情况，多次维权无果，“建发这些年越来越差了，店大欺客。”

正冲刺潜力区域市场的国贸地产，能否成功走出本土市场在异地扎根，在当前偏保守的市场环境下也面临重重考验；“偏安一隅”的象屿地产虽在上海暂且小赢一局，可想要坐稳阵营，难度会很大，毕竟去年的拿地运气在今天的上海已无法再复制了。

“厦门三剑客”是这一轮地方国资房企崛起中较为激进的代表，他们拥有最为重要的资金优势，在大部分民营房企躺平后，逆地产周期成长起来，但能否长此以往保住行业身位，在目前仍面临下行压力的地产行业，依然充满未知数。