2023/6/6 17:36:00
实在很难想象，一家搞物业的公司，负债竟比资产还多；一家收物业费的公司，居然净亏损近4亿。
但它是许家印的恒大物业，一切，就不难想象了。
就在刚刚，恒大物业公布了2021年、2022年及2022半年度的三份业绩报告。
等了1年多时间，这三份业绩，终究还是令投资者失望。
为什么说恒大物业是许家印的"现金牛"？
因为物业公司的收入很稳定，只要管理足够多的物业面积，就有非常稳定的现金流（物业费）。????
可别小看物业费，恒大物业一年光是物业费收入，都有上百亿。?
然而，现在这头“现金牛”，挤不出奶了。
资不抵债、2021年净亏损、134亿存款案没有下文……
这下，中国恒大、恒大汽车、恒大物业三家上市公司，全部都资不抵债了。
134亿存款“无果”
资不抵债、现金暴跌
今年3月，恒大在公布债务重组方案时提到，恒大物业的资产负债情况：
总资产206.7亿元，总负债96.89亿元。
而在昨晚恒大物业公布的财报数据显示：
2021年，恒大物业总资产66.02亿，总负债101.05亿；
2022年，恒大物业总资产71.48亿，总负债86.61亿。
换言之，恒大物业这两年负债比资产分别多35亿和15亿（净负债），也就是通常说的“资不抵债”。
账面上的总资产暴跌，而总负债的跌幅有限。
而恒大物业的现金及现金等价物，也出现了类似的暴跌情况。
2020年末，恒大物业的现金及现金等价物还有126亿，彼时的恒大物业，刚完成港股IPO，口袋里的现金“鼓鼓”的。
到2021年末，恒大物业的现金只剩11亿，截至到2022年末恒大物业的现金只有15.68亿，和2020年比，恒大物业现金少了110亿。
为何恒大物业的资产和现金，同时出现暴跌？
原因是，被恒大拿去抵押的那笔134亿存款已经“飞走”了。
即便恒大物业称：“会尽力采取合理措施向关联方讨回应收款项，正与中国恒大集团就134亿被占用资金商讨偿还方案。”
但这笔134亿存款被抵押的损失，已经在账面上确认为“其他应收款项”并被减除，所以导致恒大物业的资产大幅缩水，现金流受到极大影响。
中国恒大集团拿什么偿还恒大物业的这笔巨款？什么时候偿还？怎么偿还？
这些疑问，在最新的这财报中，都没有得到答案。
恒大物业能不能讨回这笔钱，仍然是未知数。
前年计提减值32亿吞噬利润
营收、毛利双跌
大好前途，毁于一旦。
如果恒大没有出事，恒大物业没有被恒大拖累，这家物业公司的业绩，还是很不错的。
恒大物业从2017年的净利润为1.07亿，到2020年增长为26.47亿，3年时间增长了25倍。
而最新公布的业绩数据显示，2021年恒大物业净亏损3.89亿，2022年净利润14.79亿。
2021年不赚反而亏损近4亿的原因是，恒大物业计提了其他和金融资产减值损失合计32亿，2022年继续计提1个亿。
计提的这部分损失，直接吞噬了恒大物业当年的利润。
恒大陷入危机已经快2年时间，恒大物业也结束了高增长的步调。
去年，恒大物业营收和毛利均下滑，2022年营收为118亿，较2021年减少14亿。
从收入构成来看，受影响的是恒大物业的非业主增值服务，收入下滑明显。
2022年，恒大物业的毛利为27亿，毛利率为23%。
恒大物业巅峰时期的毛利率，最高去到38%（2020年），如今毛利率已经有明显下滑的趋势。
可以看到恒大物业三个业务模块的毛利全部下滑，薅业主们的羊毛，已经薅不动了。
合约管理面积扩张失速
许老板养7万员工
一家物业公司，未来收入和利润有没有增长性，要看它管理的物业面积。
恒大物业截至2022年末的合约面积为8.19亿平米，在管面积5亿平米。
但恒大物业不是港股最大的物管公司，碧桂园服务截至去年末的合同管理面积达到16亿平米（除“三供一业”业务外）。
碧桂园服务的管理面积，相当于2个恒大物业。
而在2021年6月末的时候，恒大物业的合约面积就已经是8.1亿平米，相当于这一年半时间，仅扩张了900万平米。
恒大物业这两年的扩张速度已经减慢了很多，原因有两个：
一个是恒大楼盘交付少，恒大物业自然就少了很多物业管理业务（如今恒大的房子难卖，可见未来恒大物业的收入也会受影响）；
另一个是受制于现金流的影响，恒大物业被中国恒大“掏空”了钱包，没更多的钱收购更多第三方物业。
扩张失速，恒大物业的员工在这一年半时间里裁员9060人，降薪两成。
实际上，2021年中期，恒大物业的员工总数为8.11万名，到2022年末，员工总数为7.21万名，雇员成本也减少至53.29亿元。
以2022年末的数据来看，恒大物业员工平均年薪7.39万，比2020年的平均年薪9.14万元少了1.75万元。
因为恒大物业与中国恒大集团之间的134亿存款抵押还没有最终解决，恒大物业即便发出业绩了，也还是不能复牌，只能继续停牌。
恒大物业解读到这里，估计恒大汽车和中国恒大集团的财报，还在艰难“计算”中。
是得好好算算了，不认真算算，都不知道许老板到底欠了多少钱。
或许很快会揭晓中国恒大集团和恒大汽车的业绩，不想错过精彩的，记得关注我~
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