“成交量比春节前稍微好一点，我们小区1月份成交了3、4套，3月以来已经成交7套。整个片区3家店1月份成交12套，3月至今已经成交20多套了，成交量明显有往上走。”大兴区南四环外某小区的中介人员小曹对券商中国记者说，但是这边成交价没有大的浮动，跟去年初比是涨了，跟去年底比差不太多，业主报价也跟春节前差不多。

而对于成交量“回暖”的原因，上述刘小姐认为，可能很多人从2017年开始观望，两年后觉得价格基本差不多，刚需不再观望了，开始考虑该买还得买。

热门学区房价格微涨

尽管普通住宅小区房价跟春节前变化不大，但是从记者调查的东西城的热门学区房来看，不仅成交量涨了，而且价格也有微幅上涨。

西城区北三环外某热门学区房中介人员王小姐对券商中国记者表示，每年三四月份市场都会“回暖”一些，“回暖”是说成交量大了，但价格没有太大起伏。“由于东城和海淀的教改‘多校划片’政策今年1月执行，不少客户都转到西城来了，不少客户为赶在5月学校信息采集之前落户。另外，受东西城合并传言影响，也有些客户是着急赶来落户的。因此，2月底3月初成交量特别好，最近一周稍微下来点，有的好小区价格也微涨一点儿，大概有5%吧。”他说。

东城区北二环外某热门学区房的中介人员李先生告诉券商中国记者，目前成交量比春节前多了不少，成交节奏明显加快，但价格上涨空间没那么大，稍微涨了一点，“去年受东城教改多校划片政策的影响，房价从政策之前的单价11-12万降到了10万左右，但是现在基本上趋于稳定了。”

不过，李先生强调，具体价格得看房子的楼层、朝向、户型、小区环境、税费、业主急迫程度等各方面因素综合考虑，比如顶层的单价报价9万多的，也有报价10万多的，二三层的单价就高一些，有的业主着急卖，就卖的便宜一些，有的不着急卖可能就会卖的贵一些，所以看小区的成交均价不是特别准，主要还得看房子本身，小户型的可能涨的多些，但不是所有房子都比春节前贵了。

目前市场仍处调控后中温阶段

中原地产研究中心的统计数据显示，春节之后，北京二手住宅网签量连续4周环比上涨，周度数据分别为1436、2286、2783、3095、3882，从第7周（2.11-2.17）的1436套增至第11周（3.11-3.17）的3882套。“3月前21天网签了10650套二手房住宅，按照趋势，还有10天，最后网签总量将在1.6万套左右。”中原地产首席分析师张大伟说。

据了解，2月份北京二手住宅网签量只有6597套，1月份是11739套。去年5月为近一年最高点19847套，6月以后持续回落至10月的10173套，12月又回升至13065套。

而从单日住宅网签数据看，据V房统计，3月前20天里有11天成交量突破500套，3月11日开始连续7天成交量超过600套，3月15日超过800套，3月18日更是激增至1024套，而3月19、20、21日分别回落为644、598、715套。

图片来源：V房

对于最近一周北京二手住宅网签量大增的原因，张大伟认为，与国管公积金要“认房又认贷”并且将在3月19日执行的传闻有很大关系，导致3月18日当天二手房网签量激增破千套。不过，3月19日当天该传言已被辟谣。“现在市场上谣言太多了，这些谣言导致市场恐慌性网签。”他说，2018年也出现过5天过1000套的二手住宅网签量，最主要原因是出现在2018年9月份赶公积金政策“末班车”。

不过，尽管与春节之前相比，北京二手房市场的成交量明显增加，热门区域价格微涨，但是如果把时间拉长，与2年前北京史上最严的“3.17”调控之前比，目前的市场仍处中等水平。

贝壳研究院的数据显示，2017年“3.17”调控后，北京二手房价格连续9个月下跌，累计跌幅13.5%。2018年春节后，在季节性回升及学区政策影响下，北京二手房均价自3月起经历了8个月回升，之后随着成交热度的下降又出现回落，全年均价同比下跌3.3%。进入2019年，随着前期积压需求的释放，均价止跌。链家数据显示，2019年2月北京二手房均价为59898元/平，较2017年3月的高点仍下跌11.3%。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，“3.17”调控后，北京二手房市场成交先经历了调控初期的急剧下滑，到2017年年末市场开始小幅修复。2018年春节后，季节性因素叠加学区政策，积压的需求集中释放，市场上升一个季度后又步入降温通道。进入2019年，季节性因素叠加政策松动预期以及略有放宽的信贷环境，市场又出现一波轻微回升，均价止跌。

不过，许小乐认为，随着需求在春节后的集中释放，周度数据显示，目前北京二手房市场成交量已开始回落，短期内将延续下滑态势。应当说，当前市场处于调控后的中温阶段。只要信贷政策保持稳定，再加上大量的新房供应，2019年北京房地产市场出现大幅升温的可能性较低。

未来市场走势看信贷政策

在调查采访过程中，多位房地产中介人员均对券商中国记者表示，一般春节后一段时间的成交量都会比之前多一些，而对于未来的市场走势，他们也表示主要还得看国家政策。

“以往每年春节后市场都比较好，成交量稍微大些。至于能持续多久，还要看之后有什么政策，不出政策就会很平缓，如果再出政策，房价还得往下走。目前看短期内还是以稳为主，不会有大幅动。”上述大兴区某小区中介小曹对记者说。

上述西城区某热门片区中介王小姐也认为，未来市场怎么走还得看国家政策，比如贷款政策、教改政策有没有变化。不过，她认为，从去年12月至今4个月时间，优质房源已经卖的差不多了，剩下的是不着急卖的了，所以再出来的房子价格不会特别低，除非业主着急卖。“西城热门区域房价短期不会降，除非出新的贷款政策或教改政策。”她说。

正是2017年北京“3.17”调控出台了“认房又认贷”政策，大幅提高了卖一买一的换房者首付比例，且房贷利率持续上浮增加了购房者成本，致使成交量大幅下降。2018年9月，北京又出台公积金新政，其中涉及了“认房又认贷”、“缴存额度与缴存年限挂钩”等重要政策变动，再次引发了市场的观望。

对于市场未来走势，张大伟认为，核心还是看信贷政策的宽松程度，最典型的指标是“认房又认贷”的标准是否会变化，这个政策不变市场波动不会大，这个政策一旦变化，市场将出现明显反弹。

许小乐也认为，房贷是短期市场的决定因素，但在他看来，“认房又认贷”这个影响较大的政策在未来可能仍将继续保持。