摘要：2017年的“317”楼市新政已满两年，北京楼市成交全面萎缩。
华夏时报记者 李未来 北京报道
2017年的“317”楼市新政已满两年，北京楼市成交全面萎缩。
中原地产研究中心统计数据显示，2015年3月18日至2017年3月17日两年间（以下简称“调控前两年”），成交套数为98399套，而2017年3月18日至2019年3月14日（以下简称“调控后两年”）成交套数为50643套，调控前两年比调控后两年减少48.53%，存量房却增加了近两万套。从签约金额看，合计签约金额为3586亿，同比下调了25%。连续2年市场成交量处于低迷状态。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，过去2年，市场在2018年4-8月出现过小阳春，但很快被限竞房井喷打压，而最近北京市场出现的轻微复苏很可能也会在此后的大量供应下，出现变化。
成交金额同比下调25%
2016年全国楼市升温，房价迅猛上涨，尤其是北上广深这些一线城市。一年时间内，北京房价几乎翻倍，此前3万元／平米房屋涨到5万元／平米，此前5万元／平米房屋涨到8万元／平米。
为遏制房价过快上涨的势头，2017年3月17日，北京颁布了全面的住房限购政策。购买普通住房的，第一套住房的最低首付款比例为35%，最低利率折扣为0.9折；第二套住房的最低首付款比例为60%，最低利率为1.1倍；房屋贷款年限为25年。购买非普通住房的，第一套住房的最低首付款比例为40%，最低利率折扣为0.9折；第二套住房的最低首付款比例为80%，最低利率为1.1倍；房屋贷款年限为25年。
而事实上，由于普通与非普通住房其中一项判定标准为房价不能超过限制水平，按照相关标准，北京80%以上住宅为非普通住宅。此外，“317”政策还意味着认房又认贷：如果名下已经有一套住房了，那么再买一套住房就属于第二套；如果自己名下没有住房，但自己已经有过贷款记录的话，哪怕是在外地进行的贷款，或者是在北京已经购买了商住两用房，并且贷款过，那么就算已经偿还了贷款，也算作是第二套住房。
严厉的限购政策下，北京楼市成交全面下滑。2017年全年北京二手房住宅成交在13.6万套，相比2016年的27万套暴跌50%,这一成交量也是2015年来这一轮最低值。而2018年全年二手房成交只有15万套。
中原地产研究中心统计数据显示，调控前两年成交套数为98399，调控后两年成交套数为50643，同比减少48.53%。虽然调控后两年成交均价上涨了约1.5万元／平米，但签约金额为3586亿，同比下调了25%。
从供应来看，调控前两年和后两年几近相当，但库存却增加了近两万套。
其中跌幅最大的是商住类物业，调控2年来，实际签约只有9000套，而且这基本都集中在2017年317与326之间。在商办调控新政后，市场签约只有6000套左右。调控2年，商住类物业同比跌幅91%。
记者了解到，过去2年，北京楼市政策发布密度创造全国及北京历史记录，一年内发布了超过30次各种调控措施。
而经过连续接近2年的连续楼市调控，随着政策进入平稳周期，市场逐渐进入低谷徘徊预计后续市场将继续在低位运行。
整体二手房价格调整非常明显，调控2年累计数据看，累计结果跌幅在15%左右，部分区域房源价格接近20%。
限竞房井喷
从2017年以来北京房地产市场数据看整体市场依然持续在持续低迷中。市场依然受到北京共有产权、租赁政策等市场持续打压。2018年以来，影响北京楼市最关键的是政策是限竞房井喷。
2016年下半年，北京为抑制土地市场的热度，推出了“限房价、竞地价”的土地出让模式，即对该地块房屋均价进行事前限定，且购买后5年不得出售。如2016年10月底出让的海淀区永丰产业基地3宗地块平均销售限价为5.34万元/平方米；大兴区黄村镇的地块平均销售限价为5.58万元/平方米。这几宗地块销售的商品住房，自取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后5年内不得出售。
这对“限竞房”的销售较为不利，根据中原地产研究中心统计数据，到目前为止，限竞房已经入市26501套，但实际真实销售比例只有40%，网签只有20%左右。
2019年伊始，北京土地市场一度较为火爆，据统计，1月份北京土地市场共挂牌出让土地23宗，成交总地价约428.38亿，其中涉及住宅用地成交18宗。张大伟认为，3月下半月开始，到4月份，预计供应量将出现井喷。也有业内人士认为，限竞房将仍是北京土地市场的主流。
张大伟称，到目前为止北京限价房只供应了300万平米。按照土地面积还有590万平米。而从等待入市的土地看，合计2019年入市的限价房有望超过6万套。
限竞房市场分化明显，部分限竞房接近售罄，而部分限竞房去化不足2成。而且相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售，现在限竞房一次全部推出市场，导致开盘优质房源销售后，后续房源去化非常非常慢。
从价格看，限竞房项目开始出现了明显的价格调整，而且随着后续供应量的继续上升，已经开始的价格战肯定会升级。
张大伟分析指出，今后几年北京将完成大量的共有产权住房限竞房供地，通过加快房源供应，提升建设品质，公平合理分配，进一步稳定社会预期，坚决抑制投资投机性购房需求，促进住房回归居住属性，有效推动北京房地产市场平稳健康运行。
