国泰君安证券研究部近日发布的报告同样显示，2月重点城市租金开始回暖，租金环比转正的城市在增加，且涨幅也在扩大：“在我们监测的33个城市中，相比1月16个城市的租金环比负增长，2月租金环比负增长的城市只有10个，剩下23个城市租金环比正增长。”

该报告指出，2月上海租金较1月开始回暖。“在我们有数据的样本中，相较1月有7个区域租金环比下跌，2月只有虹口区和浦东新区出现租金环比下跌，分别为-1.00%、-3.51%，且普陀区和长宁区租金回暖最明显，分别为3.08%和2.75%。 ”

季节性因素影响大，“平稳”仍是关键词

对于上海租赁市场近期的回暖态势，几位受访业内人士看法一致，认为这与2月份的季节性因素有关。

“这一变化主要是季节性因素导致，从58安居客线上的挂牌数据来看，每年春节后租金都会有一个约2%的小涨幅，后续会慢慢回调，属于正常的季节性变化。”张波表示。

上海中原地产首席分析师卢文曦直言，节后上海租金微涨属于正常现象：“节后返城人员较多，每年如此，从没例外。如果旺季再不回暖，全年喝西北风算了。”易居研究院智库中心研究总监严跃进也解释说，租赁市场的回暖一方面是季节效应，另一方面也是因为离职高峰期的到来，“这个时候自然会带动租赁市场的波动和换房需求的增加”。

尽管市场热度有所提升，但分析人士强调，短期内上海的租金并没有太大的上涨压力，房租上涨不会成为趋势。

卢文曦强调，根据上海中原地产研究部监测到数据，上海租金价格指数的波动仅有零点几，说明市场实际上已经回归理性，需求端的动力已经没有前两年那么足了。而同策研究院总监张宏伟也解释说，2016年和2017年，部分炒房者对20个左右重点城市的投资倾向仍较高，导致部分房屋空置。尽管投资客短期内未必会出租空置房屋，但在房价回调及市场周期下行的影响下，租金价格应该会企稳，不排除个别城市回跌。

值得注意的是，上海近年加强了租赁住房的建设和租赁市场的完善。仅2018年，上海全市就推出了租赁住房建设用地68宗、近200公顷；同年，新建和转化租赁房源21.2万套，新增代理经租房源14.6万套。而今年年初，上海市市长应勇透露，今年要继续新建和转化租赁房源10万套，新增代理经租房源9万套。而上海市住房租赁工作推进小组办公室负责人冯钢花近日也公开表示，上海租赁住房将不设准入门槛，申请没有户籍、收入限制。

但在业内人士看来，这类租赁住房入市之后，起到的作用主要是稳定租赁市场，“平稳”依然会是上海租赁市场接下来的关键词。

张波认为，上海租赁市场的最大特点是“国家队”规模显著，包括在漕河泾、张江、嘉定新城等区域都有不少优质纯租赁地块，这部分增量租赁房源的供给，可以有效满足众多白领人士的居住需求，对于稳定上海的租赁市场也起到重要作用。“预计2019年上海的租赁市场将依然保持平衡发展态势，租金同样会保持相对稳定水平。”

作者：李未来 李贝贝