网易财经3月7日讯 今日，一则关于房屋交易税费下调的消息在网络流传。消息显示，个人出售房屋增值税附加由11%下调为6%，增值税及附加一共5.3%；个人非居住房网签合同日期在2019年1月1日以后的印花税减半由万分之5调整为万分之2.5，下调时间自2019年3月7日起。网易号外多方了解获悉，上海税务局相关人员确认上述消息属实，上海链家、上海中原均确认上述消息，但目前全国税总局纳税服务热线及多个北京中介并未收到上述通知。
网易号外于今日下午2点左右咨询国税总局纳税服务热线，对方表示目前没有收到相关通知。对于“个人非居住房网签合同日期在2019年1月1日以后的印花税减半由万分之5调整为万分之2.5”这一说法，国税总局纳税服务热线方面表示，“非居住用房还是万分之五，没有减征”。
网易号外今日下午5点左右致电上海税务局相关人员时，对方称上述调整属实，已经下发至各个房产交易机构实施，是根据财税[2019]13号文进行的调整。
一位来自北京链家的工作人员告诉网易号外，目前并未听说相关的消息，地税专员也暂未接到相关通知。另一位大型中介的北京工作人员则告诉网易号外，有听说上述消息，但具体的文件公司并未收到。
不过，据上海中原方面披露消息，上海市今日下调相关房屋交易税费。上海链家方面也确认上述消息属实。
事实上，对二手房的买卖双方而言，除了中介费、过户费，更熟悉的是个税和契税，而非增值税和印花税，前者是因为在很多二手房交易过程中不需缴纳增值税，后者则是因为印花税本身金额不大，购房者感受不强烈。
增值税：“满二”政策
上述来自某大型房屋中介机构的工作人员告诉网易号外，对于二手房交易而言，在缴纳税费方面，主要看是否符合““满五唯一”“满二”等标准。
根据现行政策，综合国税总局纳税服务热线、中介人员以及二手房购房者的讲述，目前在二手房交易中，主要涉及到的税费种类主要包括增值税、个人所得税、契税和印花税等。
国税总局纳税服务热线方面告诉网易号外，交易标的为居住类用房的，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税及附加税。
就具体政策而言，2016年3月，财政部、国家税务总局下发通知，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点。其中，《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，对房地产营改增税率做出了上述具体规定。
不过，对于北京、上海、广州和深圳而言，并不适用上述政策。对这几个城市而言，个人将购买不足2年的住房对外销售，按5%全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以差额按5%缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
其中，差额指的是业主两次交易的差额，也就是购房时的房款和卖房时（不满2年）房款的差额。
此外，对于大多数二手房交易者而言，更为熟悉的是个税和契税。
国税总局纳税服务热线告诉网易号外，个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照财产转让所得20%的税率缴纳个人所得税；如果是个人转让，自用满5年以上，并且是家庭唯一生活用房的所得，免征个人所得税。如果不是家庭唯一生活用房，则按照不满5年的缴纳个税。至于印花税部分，普通住房目前都是免征的。至于契税，如果是家庭唯一住房，且90平米以下的，税率是1%；90平上，家庭唯一生活住房的税率是1.5%。
其中，买方需要缴纳的是契税，卖方需要缴纳的是个税和增值税及附加税。
增值税及附加税：微调 从5.6%到5.3%
事实上，近期关于二手房交易的增值税及附加税，有部分微调。
上述北京链家工作人员告诉网易号外，目前增值税及附加的税率是5.6%。
不过据上海中原方面披露消息，上海市今日下调相关房屋交易税费。其中：个人出售房屋增值税附加由11%下调为6%，增值税及附加一共为5.3%，以缴税时间为准。个人非居住用房网签合同日期在2019年1月1日之后的，印花税减半由万分之5，调整为万分之2.5。下调时间自2019年3月7日起。
上海中原介绍增值税附加税是附加税的一种，对应于增值税的，按照增值税税额的一定比例征收的税。其纳税义务人与独立税相同，但是税率另有规定，是以增值税的存在和征收为前提和依据的。通常包括城建税、教育费附加、地方教育费附加等。这3种附加税加一起共11%，折合计算大约是总房价的0.6%。
亲戚买房创始人蔡照明也告诉网易号外，“原来增值税及附加税是5.6%，现在是5.3%了。”
这一变化或主要源于2019年年初财政部下发的《关于贯彻实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（即上文上海税务局相关人员提及的财税[2019]13号文）。这份文件中有一条是，“由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50％的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。”
此后，地方政府相关部门下发了文件。比如山东省财政厅、国家税务总局山东省税务局联合发布了《关于实施增值税小规模纳税人税费优惠政策的通知》，自2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税小规模纳税人按50%的税额幅度减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
新规定实施后，增值税附加（城市维护建设税、教育附加税、地方教育附加税）减半收取，也就是增值税附加的税率由0.6%降为0.3%，即增值税（5%）及附加的税率由之前的5.6%降为5.3%。
这或许也是上述消息中“增值税及附加一共5.3%”的来源。
对楼市影响不大
对于此次上海市下调相关房屋交易税费，中原地产首席分析师张大伟分析认为：首先，最近二手房交易与租赁环节均出现了减税，出现减税的原因均是整个社会系统减税，并非单独针对房地产领域。其次，二手房交易环节的增值税只发生在部分房源，也就是两年内交易的二手房，和超过两年的非普通住宅二手房。
“各地的税基都是5%+附加，各地附加不一样，北京城区是合计5.6%，郊区的5.5%。
产权不满2年的全额收取，产权满2年的为差额收取，计税价格减去原购房价格。”
在张大伟看来，这一政策对楼市来说，直接影响不大，只减少部分交易税费，但在当下楼市出现部分区域轻微企稳与回暖的情况下，对市场有一定的心理影响。后续预计全国其他城市针对增值税也都有不同程度的减免。但幅度预计都与上海接近。
上海链家的工作人员也告诉网易号外，“本次增值税附加税及合同印花税税率调整是针对所有行业的，而不仅仅是针对房地产行业，且降低的税率对房地产这类大宗交易而言，影响是微乎其微的。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，税费成本降低是2019年的重点事件，对于降低房屋交易成本和刺激房屋交易，是有积极作用的。
（网易财经 马莉 李兆元bjmali1@corp.netease.com杨泽宇对本文亦有贡献 ）
