两笔合计3.5亿美元的融资，对于稍具规模的房企而言，成本都不至于高到离谱，但对于当代置业来说，却是天文数字
两个月之内，接连两笔天价融资，当代置业（01107.HK）创下了亚洲最高记录。很明显，当一家企业的融资成本已经远远超过同行业的水平与财务安全边界时，直接反映出的现金流压力以及再融资困境表现都溢于言表，紧随其后的延期付款或债务违约亦将如影随形。
财务负担下，当代置业更大的挑战还在于，毛利率下降，土地储备承压，如果房地产销售同样跟随大势走弱，则公司更可谓雪上加霜。
2月21日，当代置业宣布将额外发行2020年到期的2亿美元，年利率为15.5%的绿色优先票据，并于2019年1月2日发行的2020年到期的1.5亿美元15.5%优先票据合并并形成单一系列。
融资利率创亚洲最高
公告显示，当代置业拟将该款项用于为现有离岸债务再融资及为在岸项目开发融资，票据将于新交所上市。根据条款议，除非根据额外票据的条款提前赎回，否则额外票据将于2020年7月2日到期。
加上1月初发行的1.5亿美元，当代置业合计完成了3.5亿美元的融资，虽然金额与其他内房企相比并不大，但15.5%的融资利率已经创下了目前中国乃至于亚洲企业融资的最高峰。
彭博在当代置业1月份融资时就宣称：该笔融资将创下今年亚洲公开债券发行票面利率之最。
即便把时间窗口确定到1月份至今，根据《投资者网》的公开查询，这仍然是最高融资利率。中信里昂亚洲地区房地产行业研究部主管王艳此前就告诉《投资者网》，“超过15%的融资成本真的是水涨船高，简直是天价，这样的话，公司怎么可能通过融资来覆盖成本呢？这是一个无奈的融资逆循环。”
市场显然对于当代置业这两笔亚洲最贵融资产生了质疑。瑞穗证券亚洲房地产研究主管、执行董事金增祥向《投资者网》指出，财务成本上升肯定会对房企的经营有影响，显性的就是利润率会下降。而且往往融资成本上升跟楼市下行，去化率下降跟开发周期延长都是下行周期伴生的现象，所以利润率下降是几乎确定的。隐形的挑战是融资成本上升是现金流压力增大这一本质问题的体现。
如何看待外界的说法？《投资者网》将相关问题发送给当代置业公司秘书蓝梓健以及副总裁、首席财务官王强。当代置业投资者关系部经理邓雪华对此回复称：最新这笔融资是基于此前那笔，所以利率是不变，但是实际利率相当于是14%。
邓雪华还表示，因为海外发债的成本大部分来自于评级，跟公司一样单B级的公司发行价都在10%以上。另外，此前那笔15.5%是因为当时知道发改委不能延期，当时公司还剩下1.5亿美元的额度，所以即使窗口没有那么好，还是选择把剩下的发出去。
至于公司目前现金流以及2019年偿债压力，邓雪华仅表示，现金流没有问题，但负债情况等要等到年报披露才能明确。
两笔债券延期
事实上，就在这两笔融资的前后，当代置业的偿债能力就已经引发了违约猜想，有两件事可以印证。2018年12月17日，当代置业宣布，公司（借方）曾于2017年12月13日与一间贷方银行（贷方）签订授信函，并获最高本金金额为3.9亿港元的定期贷款融资。
现公司与上述贷方银行再订立授信函的补充函件，以（其中包括）将授信函的最后到期还款日顺延至自首次提款日期起计两年之日（即2019年12月17日）或相关备用信用证的届满日期前第14日，以较早者为准。
当代置业表示，若公司违反相关承诺将构成违约事件，贷方银行可终止授信函，并要求当代置业立即支付及/或偿还贷款融资项下或与贷款融资有关的所有未偿还金额（以及当中应计利息及任何其他银行欠款）。
也就是说，当代置业顺利延期了一年，但并不排除未来违约风险。
另一件是今年1月17日，当代置业宣布，公司以2.2亿加元收购六幅位于加拿大的地块及其上的养老商业综合体交易的完成日期将押后至3月13日，或购股协议约定的有关其他日期；同时，有关收购的通函寄发日期预期延迟至上述日期或之前。
显然，两笔交易都延期。而且，在财务状况与销售都不算好的情况下，当代置业仍然选择去加拿大买地，这难免令人怀疑其能力是否足够。“内功还没有修炼好的情况下，这样去海外做养老项目，风险过高，而且关键是养老项目需要企业多方面资源优势，比如医院、医疗的高水平等，至少我没有看到当代置业具备这些能力。”某外资银行一位资深分析师告诉《投资者网》。
相比国内其他房企要打造养老地产而言，当代置业对此发展并不算早。2018年10月22日，当代置业才宣布成立绿色健康养老产业集团。
评级下调 整体堪忧
如果从整体发展角度来看，早在2000年就成立，并于2013年在香港上市的当代置业，目前不管在毛利率或土地储备方面，都不甚理想。
国际评级机构惠誉在1月中旬表示，将当代置业长期发行人评级由“B+”改为“B”，前景稳定；将当代置业高级无担保评级从“B+”下调为“B”。
惠誉认为,当代置业的毛利率在2016年至2018上半年徘徊在20%左右，而2015年为31%。该公司的土地成本占平均售价的百分比在2017年为43%，并将在2018年继续侵蚀当代置业的毛利率。
惠誉还表示，2016年当代置业土储约为370万平方米，2017年增至410万平方米；2018年末该公司土储为520万平方米，公司将继续面临增加土储的压力，以维持未来三年的规模增长。
值得一提的是，目前，当代置业主要项目位于北京、太原、合肥、苏州、长沙等一二线城市，比例高达70%。
“融资太高，财务负担过重，而土地储备又集中在一二线城市，销售方面无疑会受到市场和调控因素影响，销售如果低于预期，则现金流和财务压力就更加苦不堪言。”前述外资银行分析师这样评价当代置业目前困境。
