海伦堡冲刺IPO 去年未完成目标
去年合约销售440.6亿元，净资产负债率逐年升高
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房企A股上市不见进展，转战港股成内地房企上市的主要渠道。近日，有消息称，海伦堡中国正计划为香港IPO交易进行前期推介，有望成为今年上半年集资额最大的内房股。对此，海伦堡表示，一切以香港联交所规定的公司公告为准。
2018年完成80%业绩目标
海伦堡于1998年成立于广州，去年10月，海伦堡中国正式向港交所提交上市招股书。对于目前的上市进程，海伦堡表示，公司已在上市进程中，一切以招股书所披露为准。
据克而瑞数据显示，海伦堡2018年全年合约销售规模为440.6亿元。值得注意的是，2018年海伦堡的销售目标为500亿元，完成年度目标的八成。
招股书显示，2018年上半年，公司营收为39.17亿元，毛利9.91亿元；净利润约5.48亿元，毛利率为25.3%。
2015年、2016年、2017年，海伦堡总收益分别为98.02亿元、142.28亿元、143.56亿，复合年增长率为21%；同期溢利分别为8.36亿元、28.98亿元和19.8亿元。
住宅物业的开发和销售是海伦堡最重要的业务。不过，海伦堡也将业务扩展至开发商业物业及创意科技园，以增加业务来源的广度和稳定性。其中，商业物业主要包括购物中心、办公单位及住宅物业附带的零售单位。此外，根据地方政府的开发规划，在城郊设计、开发及经营综合创意科技园。
招股书显示，截至2015年、2016年、2017年以及截至2018年6月30日，其租金收入所得收益分别为6350万元、1.05亿元、1.35亿元及7150万元。截至2018年8月31日，海伦堡持有11个已竣工投资物业并有5个在建投资物业。
快速扩张存隐忧
“为冲刺千亿目标，海伦堡正积极拓展市场，也在组织架构内部进行调整。而在资本市场有上市动作。”同策研究院总监张宏伟称。
去年，海伦堡加大了扩张步伐。截至2018年7月1日，海伦堡共获取21个项目。不过，从目前海伦堡项目区域分布来看，其土地储备主要位于大本营粤港澳大湾区。资料显示，截至2018年8月31日，海伦堡拥有112个处于不同开发阶段的项目。在区域布局方面，海伦堡已布局珠江三角洲、长三角、京津冀、华西及华中12个省及直辖市的31个城市。其中珠三角地区占比最高，约40.8%。
海伦堡表示，其土地储备战略性地分布于一二线城市以及具有高增长潜力的城市，并密切关注受到政策支持的区域，如大湾区、杭州湾区及长江经济带。
不过，规模扩张的同时，海伦堡的资金压力也随之而来。2015年、2016年、2017年、2018年上半年，海伦堡未偿还借款总额分别为83.6亿元、128.7亿元、205.0亿元及243.2亿元。
净资产负债率方面，2015年、2016年、2017年及2018年上半年，分别为128.0%、69.4%、83.4%、103.1%。
“海伦堡的净资产负债率逐年升高。净资产负债率一般介于60%-200%之间，从海伦堡数据看还属中性。不过，2018年上半年有所上升。上市企业要对此类数据较谨慎，以打消投资者顾虑。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
招股书显示，海伦堡有10家项目公司在未取得所需许可证前就为若干项目施工；11家项目公司在建造相关项目时未遵守有关建筑工程规划许可；10家项目公司在建造相关项目时未遵守有关建筑工程许可。
“对于类似违规操作，可能是具体经营中出现的问题，但很容易被放大。尤其是楼盘方面的维权、纠纷以及建筑工程问题。因此，上市进程中还需关注此类问题，让投资者更加踏实，否则负面问题放大，上市难免有污点。”严跃进称。不过，海伦堡表示，项目一直在顺利推进中，现正根据计划的时间表来进行。
作者：张晓兰
