“2016、2017年房地产销售较好，2018年房企有补库存的需求，较好的销售使得房企自有资金比较充足;三四线城市房价上涨，带动地价上涨，这些因素共同助推了土地收入的增长”，交行金融研究中心高级研究员刘学智对21世纪经济报道记者表示。

当然，土地市场也是分化的，部分地方并没有分享到这波红利。像天津2018年土地出让收入986亿元，下降18.3%;重庆2018年卖地收入2135亿元，同比下降1.4%;因为较为严格的调控举措，北京2018年卖地收入约1820亿元，只比预算数额多增5.9%。

2018年除了房地产市场带动因素，部分地方存在卖地还债的需求。有地方财政人士接受21世纪经济报道记者采访表示，2018年上半年财政资金比较紧张，主要因为融资平台融资渠道收紧，融资平台借新还旧资金压力加大;地方债防风险工作的推进，清理PPP违规项目等，部分需要提前还债。

部分还债压力大的地级市，加大了推地力度。2018年部分金融机构感受很直观：原本催收的账款，因为地方加速卖地，部分信托、资管等贷款如约还上了。

2019年会如何?

展望2019年，地方政府普遍下调了预期，负增长的居多，或者微弱增长。

浙江预计2019年政府性基金收入(约90%为土地出让收入)下降20.9%。浙江财政厅表示，主要是2019年土地出让市场行情具有不确定性，预计国有土地使用权出让收支下降。

有些省份预期降幅高达30%。比如，四川预计2019年土地出让收入会缩水38.2%，重庆预计其政府性基金缩水33%。

部分省份则基本维持现状或微弱增长。比如，广东预计2019年国有土地使用权出让收入5371亿元，比2018年略低0.1%;北京则预计2019年微微增长3.9%。

不确定性高的土地市场，2019年有可能再次走出一条超预期的曲线么?要知道，浙江2017年卖地收入增长78.8%之后，同样基于“土地市场行情具有不确定性”，下调2018年的政府性基金收入预期，预计缩水29.7%，但浙江2018年卖地收入拔得头筹，实际增长了35.5%。

由此可见，部分地方政府对卖地收入的年初预期，离实际相去甚远。不过，21世纪经济报道记者目前采访来看，2019年这种可能性不大。

“因为土地出让收入的统计，是按照收入实现制。土地成交后半年甚至更晚，房企才全部结清土地款，所以土地成交与卖地收入入库存在时间差。2019年的卖地收入，是2018年下半年及2019年上半年成交土地形成的收入。去年7月31日的中共中央政治局会议要求‘坚决遏制房地产价格上涨’，房地产销售增速下行，房企拿地意愿也在下降，2018年下半年土地流拍逐步增加，加上2019年棚改退潮，2019年卖地收入可能不及2018年”，恒大经济研究院高级研究员罗志恒对21世纪经济报道记者表示。

不过，2019年经济承压的背景下，市场普遍预计房地产调控政策难以加码，存在边际放松的可能。2019年年初，部分城市基于当地房地产调控情况，也在放松部分调控政策。

罗志恒认为，在“稳房价稳地价稳预期”的思想下指导，2019年调控体现在各地的“因地制宜”，且需要时间，故上半年房地产销售依然不太乐观，下半年价格和销售有望好于上半年。

刘学智指出，当前房地产调控虽然有边际放松的趋势，但2019年政策着力点在基建和消费上，房地产调控仍会坚持因城施策，不会全面放松。2018年地方债防风险工作在全面加强，当前保证融资平台合理融资需要、加大专项债发行规模等，2019年地方政府融资状况有望好转，地方为了化解债务压力而卖地的冲动也会下降很多。在2018年较高基数下，以及房价带动地价上涨因素减弱等，2019年卖地收入可能会缩水。

(来源：21世纪经济报道)