时代周报记者 谢中秀 发自北京
返乡置业降温的消息从春节前就已传出。
1月25日，58同城、安居客发布《2019返乡置业调查报告》显示，52.7%的“漂一族”有返乡置业意向，而2018年的这一数据为58.7%。返乡置业人群占比出现下降。
近期，各机构陆续发布春节期间楼市数据印证了这一趋势。
最新数据显示，1月28日至2月10日春节两周里，克而瑞研究中心监测的百城新开盘项目去化率仅17.1%；重点监测44城成交量同比下降14%，其中二线城市小幅下降4%，三四线城市同比跌幅达23%。中国指数研究院跟踪数据也显示，2019年春节期间（2月4-10日），中指重点检测17城成交面积环比下降92.2%，其中二三线代表城市成交面积同比下降均在95%左右。
克而瑞广州区域首席分析师肖文晓向时代周报记者指出，今年返乡置业降温的原因，一是近两年来，三四线城市接棒一二线城市，陆续迎来一波量价齐升的爆发性行情，很多需求已被提前消化；二是本轮楼市调控带来市场下行，从去年下半年开始已经比较明显地传递到三四线城市，导致三四线城市楼市降温，量价两方面都开始放缓脚步，购房者出现观望心理。
冷热不均
受区域发展、各地经济水平等因素影响，我国住房存在一定程度“人”、“居”分离的结构性差异状态。每年春节，在外工作人群返乡带来一定的安居置业需求，形成了“返乡置业”这一极具中国特色的过年现象。
克而瑞研究中心统计数据显示，2018年1-2月，受返乡置业推动，三四线城市成交维持强势：2月大型房企及主要布局一二线的房企业绩降幅明显，但区域型房企及多布局三四线城市的房企表现突出，环比持平甚至有所上升。
但好势头并未延续到今年。从上述全国数据来看，今年春节市场成交、房企业绩普遍下降。根据中指院提供的300余名分析师回乡实地调研数据，2019年春节期间，各线城市到访量下滑幅度均较大。二线城市中，较为优质的城市仅可达到日均十组的到访量，其余大多数城市日均到访量维持在三四组；在三四线城市，日均五组左右的到访量已经算是“表现突出”。具体从城市来看，二线城市中杭州成交量下滑64%，西安下滑54%；三四线城市中，晋江下滑73%，韶关下滑72%。
亦有例外。时代周报记者从西南某地级市一个楼盘获悉，该楼盘2019年1月30日入市，推出300余套面积在100平方米以上的三房项目，截至2月13日记者问询时，已销售200套左右，去化达六七成。当地地产中介告诉时代周报记者：“本地新房项目销售情况比较好，多数楼盘一经推出便仅余少数楼层、朝向等并非太好的单元。”
克而瑞上述研究也显示，春节期间，不乏有城市成交量逆势上升且上升幅度较大。比如二线城市中的兰州和合肥，春节两周的成交量分别环比上涨275%和432%；三四线城市中的丽水和中山，则分别上升了158%和134%。克而瑞对此分析认为，以中山为代表的城市，由于供应下降、成交回升，带来市场热度惯性延续，所以成交量实现了正增长。这是否能够推倒返乡置业降温的判断？中国指数研究院研究副总监白彦军指出：“从全国范围来说，中国有300多个地级以下的城市，2000多个县城，肯定会有一些城市保持一个较为乐观的状态。我们要从整体来看。”
多位专家分析表示，当前三四线楼市主要需求来源包括四个：一是本地刚需，比如当地城镇化进程带来的置业需求、婚娶置业需求；二是返乡置业推动；三是棚户区改造影响；四是高铁驱动、对周边城市吸引带来的利好等原因。
“在这些因素中，本地刚需对当地楼市的支撑是比较稳定的，高铁驱动、对周边城市的吸引则表现了城市基本面的潜力。棚改则在去年的国家政策调整下，带来了比较大的变数。在国家提出货币化安置因地制宜、棚改资金来源以专项债为主，以及多地2019年棚改缩量等因素的影响下，可能会对某些对棚改依赖性比较大的城市，带来较大调整。”白彦军进一步分析指出。
库存面临上升威胁？
此外，春节楼市的“冷热不均”还体现在销售市场降温和开发火热，以及二手房价格下跌和新房企稳等现象上。
各地返乡见闻中，与门庭冷落的售楼处和过早休假的中介门店形成鲜明对比的，是林立的开发工地。受前两年市场行情向好、预期较高等因素影响下，各地土地出让积极。白彦军向时代周报记者指出：“按照开发节奏，预计这些土地将会在最近两年形成供应。”
数据显示，2018年1-12月，全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%。但中国农业银行首席经济学家向松祚在采访中曾表示：“整体来讲，中国大规模建造房子的时代已经结束。预计2019年房地产投资增速会在2018年的基础上进一步放缓，不排除在5%以内。”
房价方面，2019年1月，全国100个重点城市二手房挂牌均价为14902元每平方米，环比下跌1.05%，连续下跌5个月。但在新房方面，国家统计局数据显示，我国新建商品房销售价格维持着稳定且小幅调整的局面，去年12月底一线城市新建商品住宅价格有所上涨，二三线城市保持稳定。
多位专家向时代周报记者表示，二手房数据更加接近真实市场情况，且除价格变化之外，近期二手房“有价无市”的局面，更彰显了需求的疲弱。需求已经见顶，但市场开发规模仍然较大，这是否会给市场带来新一轮库存压力？
易居研究院百城土地储备报告显示，从去年12月底开始，三四线城市销售呈现负增长，截至12月底，64个三四线城市库存总量19562万平方米，环比上升1.4%，同比上升2.5%。上海易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，1月、2月各开发商推盘节奏放缓，库存不见得会大幅升高，但是从今年全年来看，鉴于市场形势不容乐观、销售可能继续放缓，“预计库存有上升威胁。”
白彦军则推断认为，从全国来说，2019年房屋销售总量可能会小幅回落，对于三四线城市来说，受行情轮动影响，同样会进入周期、面临挑战。“在这种形势下，前两年拿地的企业可能会出现分化，已经开工的项目会加速开发、入市，抓住窗口期，但还没有开工的项目，则可能会观望一下，放慢开发节奏。”
专家建议，保持供需平衡是三四线城市稳市场的关键所在。
“随着需求的萎缩，如果各地能够使土地供给保持在一个相对理性的状态，不再盲目地新增过多的土地供给，保持供需平衡，那么市场的稳定还是可以期待的。”白彦军建议，“各个城市要从自身产业经济、人口流入情况进行实际判断，是否会带来比较好的需求和预期，以此为依据，对今年的土地供应计划作出安排。”
