来源 | 地产一品塘

撰文 | 地产高富帅

大家好，我是地产高富帅。

地产圈的8月着实让人难受啊，等的大招迟迟没有落地。真的是验证了近期的一句名言：“老百姓以为政府还有大招，政府以为百姓还有钱”

不管是国企央企还是老牌巨头，近期都感觉力不从心了。销售业绩持续没有好转，但是该还的债务仍然还要继续，今年多数房企美元债依然形势严峻。

就在前两天，又有一家华南老牌房企方圆地产债务危机。8月21日，广州市方圆房地产发展有限公司（以下简称“方圆地产”）公告称，鉴于最近的市场情况，已决定终止GZFYRE 13.6 07/27/23交换要约，所有根据交换要约投标的现有债券将返还给各自的持有人。

当时，方圆地产交换要约的最低接纳金额为3.01亿美元，占未偿余额的70%。要约截止日期为伦敦时间2023年8月18日下午4:00。据公开资料，上述美元债发行于2021年，存续规模3.4亿美元，应于2023年7月27日到期。

目前来看，这违约的概率还是很大的，以目前方圆地产的整体销售业绩与资产状况来看，整体是非常不乐观的。

今年6月，穆迪将方圆地产企业家族评级由“Caa1”下调至“Ca”，并将其高级无抵押评级由“Caa2”下调至“C”，评级展望维持“负面”。

截至目前，以“广州市方圆房地产开发有限公司”为境内发债主体的公司累计发行过两笔，即“17方圆01”“20方圆01”，前者2020年已到期，后者明年底到期，规模9.18亿元，年利率10%，境内债融资成本依旧处于高位。

截至2022年底，方圆地产家底基本上全部摆上了，所有投资物业基本上都已被质押，这进一步限制了公司筹集额外资金的财务灵活性。

销售端口来看，方圆地产4月底披露公司债2022年财报，去年营收53.5亿元，据克而瑞数据,2022年方圆地产以56.4亿操盘金额在房企中位居第150位，今年上半年业绩更是惨不忍睹。

持续的低迷业绩加上高额的杠杆游戏，方圆这种在广州有点口碑的房企依然逃不过命运的结局，房地产这门生意似乎已经跟很多老板开始告别了。

说到方圆地产，其实在广州还是属于家喻户晓的房企，在2008年之前都已经全国化发展，跟早期的华南五虎一样，都有一个胜利之心。

不过在08年金融风暴错过上市最佳时期之后，就基本上回归华南大本营为主，聚焦广佛周边为主，特别是在广州拥有较丰富的城市更新土地储备。

这几年在方总的带领之下，方圆还是稳扎稳打的琢磨产品研发，也是广州很少有成立研发中心的房企之一，在广州还是有很多明星项目，与另外一家粤系房企时代中国一样，在广州口碑还是不错的。

不过方圆的城市深耕力度不算精确，除去广州旧改花费大量资金沉淀之外。其他华南核心城市土地严重不足，大批量的土地在广东三四线城市为主，特别在市场下行之后，显然有点扛不住市场风险。

作为创始人的方总，本身就是中山大学法律专业毕业，对于企业经营风险其实有着很强的前瞻性，基本上与当时知名的华南五虎处于同一个起跑点，今天看来结局很有可能又回到了原点。

2017年11月，方圆集团旗下方圆房服上市，它是继合富置业、易居、世联之后，国内第四家、港股第二家来自内地的以房地产代理、中介、终端服务为主营业务的上市企业。

不过资本市场这个时期大部分还是依托地产规模估值，方圆房服并不受资本待见，3月30日，方圆生活服务(09978.HK)发布2022年业绩公告。

2022年，方圆生活服务的总收入约为5.12亿元，同比减少约10.4%；溢利约3170万元，而2021年度则为约人民币2930万元。

也就在前几天，网上流传着一个降薪截图：明眼人很容易就看得出来自方圆地产内部。具体的操作就是基本薪酬要按照50%发放，整体薪酬要降低20%，优化指标一直在持续中。

这个时期裁员降薪也是无奈之举，活着比什么都重要。也希望地产人能多多理解老板，作为一家90年代就创业发展的民营老牌房企，方圆走到现在确实也非常不容易。

放眼这个华南地产圈，不管是早期的行业巨头华南五虎，还是后期的广东十虎。华南房企在地产江湖的烙印还是比较深的，如今战死沙场的民营房企已经高达数十家了之多。

华南市场还能说得上话的，广州房企还剩下敏捷，星河湾，深圳还剩下星河，鸿荣源，卓越，金光华。

目前扎根华南区域的民营房企唯一的希望也就这么几家了，这些能否真正穿越周期，也会给其他房企一个好的正面启示，民企房企到底该怎么走？

今天就聊到这里，有需要补充的朋友可以留言。