摘要：销售继续惨淡（欢迎关注杠杆游戏）

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撰文|张银银&编辑|欣欣然

中南建设最近事情也不少，先是2023年6月末，该司发布了“关于逾期有息负债的承诺”。

在这份公告中，中南建设承诺：针对有关银行和非银行金融机构借款，自承诺出具之日起半年内，与有关机构达成新的借款方案，或偿付有关借款。

针对4.5亿美元债，自承诺书出具日起半年内，将与有关投资者达成重组协议。

接着前两天，中南建设又收到深交所的年报问询函，涉及2022年营收、货币资金、债务、存货、减值、信披等多项内容。

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图表来源|东方财富（特此感谢）

问询函是深交所上市公司管理一部发出的，要求中南建设就上述问题做出书面说明，在2023年7月20日前将有关说明材料报送该部，并对外披露，同时抄送派出机构。

2022年，我们知道是中南建设发展历史上，非常不容易，可以说很困难的一年。

结合上述消息，我们一起看看中南建设的近况，希望它可以早日打个翻身仗。

1、深交所8问中南建设

首先，我们一起看看深交所问询函的主要内容。

深交所上市公司管理一部在对中南建设2022年年度报告进行审查的过程中，关注到如下事项：

1）年报显示：

中南建设2022年实现营收590.36亿元，同比下降25.47%，其中第四季度实现营业收入246.86亿元，占全年的41.81%；实现归属于母公司股东的净利润-91.71亿元，扣除非经常性损益后的归属母公司股东的净利润-96.43亿元，同比分别下降171.16%、138.90%。

于是，深交所要求中南建设解释营业收入下降、净利润及扣非后净利润大幅下滑的原因，以及净利润下降幅度远超营业收入的原因及合理性。

此外，中南建设2022年毛利率为-0.09%，同比下降10.12个百分点，分业务板块看，房地产业务、建筑施工业务毛利率分别为1.34%、-11.01%。

深交所要求中南建设解释，毛利率为负的原因，以及同比大幅下降的原因及合理性，是否偏离同行业可比公司，同时，结合其连续两年大额亏损的情形、毛利率为负的情形，说明持续盈利能力是否存在重大不确定性，如是，请作出特别风险提示。

深交所还注意到，中南建设收入主要集中在第四季度，要求其解释第四季度确认收入的主要项目情况，是否存在年末突击确认收入的情形。

请年审机构核查并发表明确意见。

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2）中南建设货币资金期末余额为137.46亿元，较年初下降38.65%，其中受限货币资金期末余额为62.56亿元。有息负债（含短期借款、应付票据、一年内到期的非流动负债、长期借款及应付债券）期末余额共计545.17亿元，有息负债余额远高于非受限货币资金余额。

报告期内：

中南建设经营活动产生的现金流量净额62.53亿元，较上年同期下降62.72%。年报显示，该司作为被告且诉讼标的金额超过1000万元的未决诉讼案件标的额共计536,952.98万元，作为被告且诉讼标的金额低于1000万元的未决诉讼标的额共计298,569.33万元。截至2022年末，中南建设因未决诉讼累计计提预计负债32,722.81万元。

深交所要求中南建设解释有息债务及逾期情况、一年内到期债务、实际可动用资金情况等，还比如短期及长期偿债能力，是否面临较大债务风险，持续经营能力是否存在重大不确定性，运用持续经营假设编制财务报告是否适当……

3）年报显示，中南建设存货期末账面余额为1543.86 亿元，报告期内计提存货跌价准备21.33亿元，同比减少8.45%，存货跌价准备期末余额为35.78亿元，占存货账面余额的2.32%。

要求中南建设详细说明报告期计提存货跌价准备涉及的具体项目情况，包括但不限于项目所处城市、项目业态、开发建设状态、存货账面余额、报告期计提存货跌价准备金额、存货跌价准备期末余额等。

同时说明上述确认依据及主要测算过程等，并请年审机构重点核查，发表明确意见。

除了这3个问题，杠杆游戏还看到，深交所要求中南建设解释：

4）计提信用减值损失9.44亿元，说明应收账款及其他应收款涉及主要欠款方名称、关联关系、往来原因、账龄、预计收回安排及是否出现逾期、信用减值损失计提情况，以及报告期其他应收款信用减值损失计提金额同比大幅增加的原因，减值金额测算过程、依据及合理性。

还请年审机构核查并发表明确意见。

5）使用权资产是否存在减值迹象，相关资产减值计提是否充分、合规。请年审机构核查并发表明确意见。

6）年报显示，中南建设预付款项期末余额为35.92亿元，前五名预付款项期末余额为11.33亿元。深交所要求中南建设解释上述预付款项，未结算的原因及合理性，交易对手与控股股东、实际控制人、董监高是否存在关联关系等。

请年审机构核查并发表明确意见。

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7）年报显示，中南建设递延所得税资产期末余额为44.26亿元，较期初增加20.54%。报告期内，中南建设就资产减值准备、可抵扣亏损等可抵扣暂时性差异确认对应递延所得税资产，中南建设未确认递延所得税资产的可抵扣亏损148.0亿元将于2027年前到期。

深交所请中南建设说明递延所得税期末余额增加的主要原因，未来是否能获得足够的用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额……

请年审机构核查并发表明确意见。

8）自2022 年 8 月起，中南建设控股股东中南城市建设投资有限公司（下文简称“中南城投”）及其一致行动人持有中南建设股票持续被强制平仓。

中南建设于2023年6月16日披露的《关于控股股东所持部分股份被再次拍卖的进展公告》显示，中南城投持有的33,900,000股被拍卖竞得。中南建设2023年7月1日披露的《关于控股股东质押股份变动及持股减持情况的公告》显示，截至2023年，中南城投及其一致行动人所持中南建设股份1,498,839,800股被质押，占其持有中南建设股份的 86.29%。

请中南建设说明控股股东及其一致行动人减持股份的具体情况，并全面自查控股股东及其一致行动人是否及时就减持行为履行信息披露义务（如适用），是否存在违反《上市公司股东及董事、监事、高级管理人员减持股份实施细则（2017 年修订）》等相关规定的情形。

还请结合中南城投业务开展情况、财务状况等，说明后续强制平仓、司法拍卖等事项是否可能导致控股股东、实际控制人发生变更，如是，请作出特别风险提……

2、销售继续惨淡

说完深交所8问中南建设，我们看看中南建设最新的销售情况。

1）中南建设最新的“2023年6月份经营情况公告”披露, 6月该司合同销售金额48.7亿元，销售面积39.9万平米。

2023年1-6月累计合同销售金额246.8亿元，销售面积207.1万平米，同比分别减少25.2%和22.6%。

上述数据看着很惨了，确实很惨，因为2022年6月同期，实现合同销售金额68.3亿元，销售面积57.0万平米。

当时前6个月累计合同销售金额330.1亿元，销售面积267.6万平米，同比分别减少69.7%和66.1%。

我们对比，无论6月单月，还是前6月，2023年比2022年更低了。更惊人的是，2023年前6个月的销售数据，其实已经是在2022年同期大跌的基础上，继续不低幅度下滑。

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2）无论2022年6月，还是2023年6月，相关公告都显示中南建设没有新增项目，杠杆游戏翻译一下，没有新拿地。

3）建筑板块，2023年6月中南建设新承接项目24个，预计合同金额合计11.3亿元。2023年1-6月新承接项目预计合同金额21.1亿元，同比减少16.9%。

2022年6月新承接（中标）项目13个，预计合同总金额4.7亿元。当年1-6 月新承接（中标）项目预计合同总金额25.4亿元，同比减少83.4%——看到这个数字震惊，2023上半年中南建设建筑板块新承接的项目在2022年同期暴跌的基础上，继续不小幅度下滑。

对了，2022年6月公告中“新承接（中标）预计合同额1亿元以上的项目情况”好歹有一个：重庆大渡口组团 H07-3号地块工程施工项目，13万平米，合同额2.51亿元。

2023年6月的公告中，则没有披露新承接（中标）预计合同额1亿元以上的项目情况。

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4）对比完截至2023年6月、2022年6月的半年销售数据等，杠杆游戏顺便说一下2022全年，中南地产的相关情况。

2022年12月，该司合同销售金额76.9亿元，销售面积57.5万平米。全年月累计合同销售金额649.2亿元，销售面积543.2万平米，同比分别减少67.1%和63.0%。

当时也没有新增项目。

建筑业务板块，2022年12月中南建设新承接（中标）项目11个，预计合同金额合计0.1亿元——这个数字，把我看哭了。

2022全年，新承接（中标）项目预计合同总金额34.8亿元，同比减少83.7%。

3、定增进程坎坷，立下化债“军令状”

上文第一部分，深交所问询里，已经叙述过一些2022年中南建设的财务数据，杠杆游戏这里就不多说。

下面我们回溯下该司近期定增进程坎坷、立下化债“军令状”的事情。

6月30日上午开盘，中南建设一度涨停，一直不愠不火的财信发展、中国武夷也涨停，以及金科股份、阳光股份等也是涨势喜人。

这其中，中南建设分外惹眼。因为该司于当日发布了一份“军令状”。

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如上图，以及文初写了，中南建设承诺：针对有关银行和非银行金融机构借款，自承诺出具之日起半年内，与有关机构达成新的借款方案，或偿付有关借款。

针对4.5亿美元债，自承诺书出具日起半年内，将与有关投资者达成重组协议。

半年时间，对有些行业来说或许不短。

在我看来，可预见的未来半年，房地产应该不会有什么爆发式增长。层出不穷的小作文，似乎预示着下半年可能会顶层政策会更加放松？但尽管如此，最多能看到的也就是不下滑。

具体到中南建设，给自己半年期限“化债”，在目前的宏观环境下算是比较勇敢，可能也有某种无奈？

上文杠杆游戏写了，2023的前半年中南建设日子并不好过。

一方面，股价跌跌不休，5月底差点跌破1元，股吧里一片怨声载道。

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图片来源|百度股市通（特此感谢）

另一边，中南建设也正在承受来自监管方的压力。6月16日，中南建设披露的定增计划里，拟向不超过35名特定投资者发行股票，发行股票数量不超过1147967670股（含本数），拟募集资金总额为不超过28亿元。

根据公告，此次定增募集的资金净额，将有20亿元将用于临沂春风南岸项目、青岛即墨樾府项目的建设，8亿元用于补充流动资金。

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随后的6月19日，中南建设收到深交所问询函，其中指出，根据发行人回复文件，发行人境外债尚在重组过程中，且部分境外债即将到期；发行人存在提取此次募投项目预售资金的情况。

深交所要求中南建设补充说明一系列情况，要求在5个工作日内提交回复。

7个工作日过后，也就是6月30日，中南建设披露了对深交所问询函的回复，同时立下文初杠杆地产提到的“军令状”。

回复函里，中南建设披露了债务违约的具体情况。如下图：截至2023年3月31日，该司277.27亿元银行借款期末余额里，其中5.58亿元本金的借款存在逾期未兑付；134.43亿元向信托公司等其他非银行金融机构借款的期末余额里，41.93亿元借款存在逾期。

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境外债方面，截至2023年3月31日，该司子公司4只存续的美元优先票据本金合计45,319.23万美元，折合人民币311,420.15万元。

其中，有两只美元优先票据的部分持票人在票据到期后未接受交换要约，期末本金合计 2,969.60万美元存在到期尚未还本付息，应付利息合计人民币3,032.52万元。

两只美元优先票据暂未支付半年度利息，期末本金合计4.23亿美元。

存量方面，两只美元优先票据应支付本息合计人民币2.52亿元；

一只美元优先票据已到期，暂未兑付，应支付本息合计人民币14.91 亿元；

一只美元优先票据暂未支付最近两期利息，金额折合人民币1.99亿元。

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目前来看，这些债务的解决进程快慢不一。比如银行借款部分已经解决了58.27%，而非银机构借款部分仅解决3.99%。

中南建设表示，除了加快自身经营的盘活，还要充分利用资本市场，补充权益资本，扩展新的融资。此次定增能否成功，至关重要。

截至2023年3月底，中南建设剔除预收款后资产负债率84.15%，净负债率127.62%，现金短债比0.29。

努力化债是一方面，归根结底还是要销售好起来才行。

本文未标注出处的财务图表，均源自中南建设有关公告，特此说明并致谢

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