距离北京史上最严厉调控政策开端“3·17”调控已快两年，今天（3月13日），贝壳研究院发布了《“3·17”两周年北京二手房市场数据报告》。报告显示，在严厉的调控政策下，北京房地产调控已取得明显效果，成交量调整至历史中等水平，价格累计跌幅已超10%。
通州、石景山、大兴明显下跌
2017年“3·17”调控后，北京二手房价格连续9个月下跌，累计跌幅13.5%。
2018年春节后，在季节性回升及学区政策影响下，北京二手房均价自3月起经历了8个月回升，之后随着成交热度的下降又出现回落，全年均价同比下跌3.3%。
进入2019年，随着前期积压需求的释放，均价止跌。链家数据显示，2019年2月北京二手房均价为59898元/平方米，较2017年3月的高点仍下跌11.3%。
2016年以来北京链家二手房成交价走势
数据来源：贝壳研究院
从城区来看，通州、石景山、大兴等城区的价格有明显下跌，这些低总价区域的价格回落较多后，部分等待观望的首次置业需求将补位入市。
北京13城区2019年2月二手房均价较2017年3月累计跌幅
数据来源：贝壳研究院
市场成交调整至历史中等水平
“3·17”调控后，北京二手房市场成交先经历了调控初期的急剧下滑，到2017年年末市场开始小幅修复。2018年春节后，季节性因素叠加学区政策，积压的需求集中释放，市场上升一个季度后又步入降温通道。进入2019年，季节性因素叠加政策松动预期，市场又出现一波轻微回升。
此外，随着需求在2019年春节后的集中释放，北京二手房成交量已于3月第一周回落，后期市场成交大概率出现正常下降。从历史成交来看，当前成交量在历史周期中处于中等水平，市场不存在过热迹象。
自住需求合理释放，刚需占比明显升高
自“3·17”调控后，北京二手房市场成交明显下降，后期市场的修复主要是来源于首次置业者和换房者的自住需求，投资需求下降明显。2018年四季度，北京主要接触到投资性需求占比的经纪人仅为1.2%。在政策严厉、市场低迷的情况下，二手房市场交易主要由自住需求支撑。
2018年四季度主要接触到各类购房需求的经纪人占比
数据来源：贝壳研究院
“3·17”的认房认贷政策使得卖一买一的换房需求首付比例大增，换房难度增加，而纯刚需的首付在调控前后变化不大。因此，调控后刚需占比出现明显增加。从总价段来看，400万总价的房源成交占比在调控后明显提升。
市场成交周期呈现延长态势
2017年3月，北京房价的快速上涨带来市场预期的变动，引发“恐慌性追涨”情绪，成交节奏较快。而调控后，市场情绪趋于理性，客户入市谨慎，客户成交周期呈现延长态势。虽然近期随着市场回升，客户成交周期有缩短趋势，但仍处于较高水平，市场情绪仍相对理性。
从业主端来看，与调控前业主频繁上调报价不同的是，调控后业主调价行为中以降价为主。挂牌价方面，自调控后新增业主挂牌均价持续下行，进入2019年后开始保持稳定，可见在市场调整下业主预期逐渐趋于理性。
2017年以来北京二手房新增房源挂牌均价走势
数据来源：贝壳研究院
此外，链家带看数据显示，调控后新增带看量大幅减少，之后开始趋稳，在2018年和2019年的春节后都出现了复苏。当前带看绝对量仍明显低于调控前，约为2017年同期的60%左右，且今年带看量已于3月第一周出现回落，预计后期市场活跃度有所下降。
