网易研究局NO.558
作者|严跃进（易居研究院智库中心研究总监、网易研究局专栏作家）
房地产税的问题一直是市场讨论的热点。今年两会中继续提到了房地产税立法的内容，此时关于房地产税何时开征、税率多少等问题，又成为市场讨论的焦点。当然网络上也出现了很多开征的版本，所以客观看待此类税费政策、明晰政策方向也很关键。
一、不宜给房地产税贴上“惩罚”的标签
大家对于房地产税的讨论，往往会和房地产调控挂钩，尤其是和打击投资投机炒房、超过三套住房持有行为等有关。这样理解当然也可以，但也需要看到，类似理解和分析是站在房地产的角度之上的，但如果更广义、更全面看这个内容，其实还是需要从财税政策上去理解。否则理解会显得比较偏颇。
从财税政策来理解，其实就可以看到，房地产税开征是税收结构调整的重要体现。这两年其实都在调结构，最典型的就是“营业税改增值税”的改革，而房地产税的内容，其实也是类似的，即房屋征税将从交易环节逐渐转变为持有环节的征税。这样做在某种程度上是利好降低交易税费成本的，甚至可以理解为在交易环节进行了减税，类似减免个税、契税等。换而言之，房地产税在开征的时候，可能就意味着其他交易税的退出，即所谓的减税。近期的政策内容也支持了这一点，比如说增值税附加税的减免、印花税的减免等。
所以从这个角度看，房地产税的开征，并不是单纯为了惩罚投资投机者。现在网络上经常流传出一些房地产税开征的版本，但是漏洞百出。最典型的就是经常把“房地产税”这几个字写成“房产税”，然后动辄就会写上“N套房就要征收5%的税率”的唬人文字。这些高税率的提法，指向很明确，即要惩罚多套住房持有者。不过“多套持有”也不见得是投资投机属性，所以类似高税率的概念在现实中也不可能实现的。
二、从上海的做法来看房地产税率的问题
现在房地产税法也还是停留在草案拟定和讨论之中，当然这中间最核心的一个问题就是房地产税税率确定的问题。类似税率自然也是老百姓很关心的。必须承认，房地产物业很复杂，比如涉及到不同种类的房产、不同属性的购房目的、不同标准的房屋计量标准等，所以用一个很笼统的税率来界定具体如何征收，似乎也不科学。但是从政策普及和通俗易懂的角度出发，我们还是可以想办法设定一个粗略的或综合的税率。这样老百姓可以自己去估算未来房屋买卖所需要交纳多少税费。
在没有政策出台的时候，我们可以参考上海的做法。上海和重庆是房产税开征的城市，预计也是后续全国房地产税试点中优先改革并成为模板的城市。上海房产税税率的概念，值得全国其他城市的借鉴。
以一个具体例子来计算。极端的情况是，一位外来人口单独持有上海一套100平方米的住宅，若按上海目前均价即5万元的水平计算，这套房产总价差不多是500万元。此时若是要征税，那么按照上海政策，人均住房面积60平方米及以下是免税的，换而言之，即便是要征税，此类房产也只有40平方米是符合要求的。那么以这40平方米的物业进行计算，其总价是要计算折扣的，即要打七折，其涉及纳税的房产价值就是40平方米*5万元/平方米*0.7，计算下来就是140万元。考虑到房产税税率为0.6%，计算起来就是8400元。换而言之，一套500万的房子，税收额的上限就是8400元，综合起来税率就是0.17%。当然现实中既存在三口之家的情况，也存在部分特殊房产免税的情况等，那么预计这个综合税率最高也不会超过0.1%。别的城市对比上海或更低。
三、老百姓不用太担心被征税
既然大致估算了这个综合税率0.1%，那么一套100万的住房，笼统来说，一年所需缴纳的房地产税大概就是1000元，这个费用其实是不高的，甚至低于物业费。换而言之，这个税费谈不上有太多的惩罚机制，购房者不需要对当前的征税大惊小怪和有太多的焦虑。
当然这也不是说要鼓励购房者可以继续大胆去炒房了。因为实际情况是，各地也可以设定不同的征税标准，尤其是会结合楼市走势和楼市调控导向，积极落实新政策。再考虑到不动产登记信息联网和房地产长效机制等内容，那么管控炒房的政策组合拳依然会有很多，房地产税只是其中一招。
老百姓需要担心的一点是什么呢？冷静来看，实际上如果真到了房地产税开征的时候，类似2022年以后，那个时候家庭住房的自有率会比较高，房产的投资属性也在不断减弱，这个时候也恰是房子回归到居住属性的时候。到了这个节点，即便是没有房地产税这个概念，房东可能也会认为持有房产的收益已没有以前那么高了。这个时候预计二手房的待租、待售相关的挂牌量会明显上升。
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