网易研究局NO.546
作者|严跃进（易居研究院智库中心研究总监 网易研究局专栏作家）
近期关于套内面积政策的讨论非常热烈，这既是老百姓购房的痛点，也是房地产交易领域的焦点。购房按照套内面积方式计价，即是建筑技术层面的问题，也是市场交易和民生的问题。老百姓关心“套内面积”的概念，其实本质上也是希望房屋买卖更踏实、更稳妥。
一、房屋买卖存在诸多不踏实
2019年2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《住宅项目规范(征求意见稿)》。该政策明确提出,住宅建筑应以套内使用面积进行交易。此类政策一发布，市场讨论很多。绝大多数观点认为，该政策和此前市场热议的公摊面积矛盾有关联。
这里提及的公摊面积矛盾，指的是什么呢？通俗来说，在2018年曾经出现过“买100平方米只得70平方米”的讨论，即所谓“公摊挤压住房面积”的讨论。从深层次原因看，其实是老百姓对于公摊面积本身存在不信任或各类质疑。这些问题最终反映在购房者心理上，即不踏实的感受。具体来看，围绕“套内面积”概念，大体上有以下几种不踏实。
第一、得房率太低，进而引发怨言。对于绝大多数购房者来说，省吃俭用买下一套住房，经济压力很大。但到了交付房屋后，却发现实际入住的面积和购房合同有很大差异，这自然会很恼火。而且部分户型设计比较糟糕，最终实际可利用的面积将更少。
第二、公摊面积难以精准测量。虽然在购房合同中会写到购房者需要分摊的共同部位面积大小，但现实中很难对这部分面积进行测量。更多的时候，基本上是开发商自己计算和填报到合同中。往往购房者对于此类公摊面积都有怀疑和不信任的想法。
第三、公摊面积相关成本和收益处理思路不清晰。这个也是此前讨论较多的问题。从成本上看，争议最多的就是公共停车位。很多购房者会质疑，既然公摊面积费用已支付，那么小区停车位为什么会重复收费。而从收益上看，类似电梯等既然已算为公摊，那么电梯广告经营收入就应归于业主，而非物业公司。
二、套内面积计价让购房者更踏实
对于此类套内面积方式计价的交易模式，对于购房者来说，显然会更为踏实。在具体的买房交易中，购房者一般对于合同条款不会看太仔细，往往合同签订都是急匆匆的。这个时候忽视了细节性内容，往往在房屋交付的时候会有各类纠纷和争议。而类似套内面积计价的方式，可以减少各类交易风险。
对于购房者来说，类似套内面积计价，其实就是“所买即所得”。花费的钱就可以买到真实的、“不掺假”的面积，这样交易自然就更为踏实，相关的公摊面积的问题也不大会出现。当然这里面要提个醒，或者强调一个概念，即套内面积和实际使用面积是两个不同的概念。套内面积包括了墙面地基的1/2（另外一半墙面是你的邻居在承担）、屋内承重墙的面积、实际可使用的面积等。换而言之，部分墙面面积也是属于套内面积的。
采取了套内面积方式计价，对于购房者来说，就不用太关心所谓的得房率问题。这个时候也不用担心营销人员的各类虚假营销做法。过去确实存在人为夸大得房率的概念，进而怂恿购房者入市的做法。但按照现在这种模式，此类得房率的提法就没有了意义。
从具体交易的角度看，采取了套内面积计算，房屋买家的部分潜在成本也会减少。很多入住的成本其实都是基于建筑面积进行的。比如说过去讨论的精装修成本，就有购房者会质疑，即为什么要按照建筑面积来计算，而不是套内面积？毕竟从精装修的角度看，公摊面积是不涉及精装修概念的，或者说业主没理由来承担。
三、多解决问题，让购房更踏实
套内面积计价的事，让购房者相对更为踏实，但针对此类征求意见稿，近期又形成了很多新的疑惑，这也是购房者相对关心的内容。此类问题是后续包括国土、房管、交易、工商、税务等部门所需要关心和解决的，这样才可以让购房者购房更为踏实。
第一、要防范开发商随意做低公摊面积的风险。如果是按照套内面积计算，那么公摊面积的成本谁来承担呢？这个问题不解决好，那么接下来可能会出现开发商随意降低公摊面积的做法，最典型的就是小区的电梯会越做越小、小区绿化工作也会更加粗糙等，这显然也会影响小区的品质。
第二、要积极研究新的购房交易合同。当前政策其实是关注建筑设计的层面，但是后续房屋如何交易，尤其是部分二手房如何交易等，这都是购房者比较关心的。所以住房交易部门应该基于此类建筑规划，积极研究交易新模式。
第三、房价是否会上涨，进而转嫁到购房成本中来？这个问题是购房者比较关心的。所以从监管部门的角度看，积极做好此类政策的宣传、防范政策变味也很关键。要防范出现所谓“羊毛出在羊身上”的问题，进而打消购房者顾虑，这样才会更加支持此类政策的改革。
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