（以下内容要划重点）也就是说，这个规范未来约束的是工程建设行为，约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算，并无直接关系。与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取，也没直接关系。

毕竟，我们商品住房购买、保有过程中，都有各自的法律、法规和规范性文件。《商品房销售管理办法》和《物业管理条例》都各有负责，这其中明确该管的内容，怎么可能被本不该管的《住宅项目规范》就给说了算呢？？？

所以，指望一个技术规范，就能解决我们大家都关心的一个话题，你说怎么解答？

·难言的“公摊面积”

之所以大家对这个话题这么关注，确实是这些年来，“公摊面积”让一些购房者感到“很受伤”。

说这个话题前，我们先了解一下什么是公摊。公摊面积就是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。它包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅等等。

?公摊面积=商品房建筑面积-套内建筑面积

（套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台建筑面积）

对于公摊面积的处理，由于目前我国尚无明确法律法规予以明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。

因此很长时间里，我们经常会看到媒体有报道，公摊面积由于缺少标准，不仅会让消费者在购房时需支付更多购房款，还要多支出物业费、取暖费等更多成本。

所以，“公摊”，实在是一个大家关于关注的话题了，一有风吹草动，难免引来猜测无数。

·“套内面积交易”无法根本改变“公摊面积”存在的现实

在这个《规范》当中，热议的另一个原因，是“应以套内使用面积进行交易”这句表述带来的后续影响。

“套内计价”这种交易方式，意味着“公摊面积”必须会取消吗？

我们暂且先不说，《规范》中的这句话是不是只针对建筑企业竣工验收等情况而言，我们只说在现实销售环节当中，“套内计价”真的与“公摊面积”“势不两立”吗？

我国现行的《商品房销售管理办法》中，是这样规定的：

商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

对此，《商品房销售管理办法》解释说：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

而在目前绝大多数的购房合同中，开发商前期宣传的都是以建筑面积来计价，而与我们最终签订的合同当中，却基本上都是按照套内面积来计价。也就是说，开发商前期宣传，只会告诉你房子一平米一万，但在实际成交过程中，会明确标明以套内面积计算，每平方米一万五。

所以，对于购房人而言，这套房子的总价实际上是不变的。只是从交易过程来说，开发商和你是按照套内面积来交易的。这和《住宅项目规范》中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的这条要求其实也并没有冲突。

所以，不管是以什么来计算，只不过是计算方式的改变，对多交少交多少物业费、取暖费，并没有关系。对于房价的改变，只能说是，你，快醒醒吧。

诚然，我国房地产市场存在这样那样的问题和矛盾，其中就包括“公摊面积”。但，指望一个办法或意见的出台，就能解决所有的问题，不现实，也不合理。

·《住宅项目规范（征求意见稿）》还有这些硬货需要我们知道

说到这儿，再多说几句，也很重要哦！

其实，除了大家关心的“建筑面积”，此次征求意见的《规范》，还有不少重要内容需要我们了解并提出意见。

·城镇新建住宅建筑应全装修交付

看到没有，《规范》当中2.3.2条明确要求，城镇新建住宅建筑应全装修交付，并应符合下列规定：

1户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成；给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基本设施应安装到位；

2供水、供电、燃气、道路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等规划配套设施应具备使用条件；

3消防设施应完好，消防通道应畅通。

·四层以上住宅建筑应有电梯

·日照标准也有明确要求

（央视记者 杨潇 庞静然）