本报记者 张晓玲
实习生 邓纯榕 孙艺萌 深圳报道
2月22日一早，华润深圳湾瑞府开盘。因操作人数众多，看房预约软件失灵。
这是深圳新年第一个开盘项目，市场传言，华润瑞府开盘就售出约5成房源，400平米的户型更是秒光，230平米户型产品也已经售罄。截至发稿时，华润置地未对此消息进行确认。
去年7月以来，全国的楼市都呈现出销售放缓、开发商业绩下滑的趋势。作为中国楼市一大风向标，深圳在调控下低迷已久。
瑞府给沉寂已久的深圳楼市带来一波热度。但这是个案，还是楼市回暖的信号？
深圳多位业内人士表示，单个案例并无法表明大幅的回暖趋势。瑞府代表了细分、小众的豪宅市场，深圳已经将近两年未有顶级豪宅项目推出，富人被抑制的换房需求此时得以释放。而普通住宅和豪宅无法相提并论，一二手房市场的表现更存在着分化。
在今年整体信贷偏紧、市场预期下行的环境下，楼市整体升温或难以出现。中国（深圳）综合开发研究旅游与地产研究中心主任宋丁认为，瑞府由于位置佳、仅具有个案性质，并不能代表整个市场。
豪宅放行后
根据深圳市规土委公示，瑞府（即华润深圳湾瑞府公寓）共146套房源，户型建面约228-583平方米，单价区间在9.9-20.2万/平方米，总价区间在2448-11211万/套。
如此高的单价，突破了深圳去年以来不超过10万/平方米的隐性限价，在预售证一公布就引发了关注。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，深圳湾的规划不错，很多豪宅项目确实品质比较高，深圳投资者对中高端市场比较看好，有较高的投资意向。
瑞府销售表现符合市场预期，尤其像深圳这样的一线城市，并不缺市场需求。
但并非所有豪宅都如此火爆。有中介人士透露，恒裕滨城二期开盘前报价都超过20万/平，近日纷纷下调价格，即使如此，还是成交困难。
值得注意的是，此次深圳湾瑞府项目均为商务公寓。去年深圳731调控新政之后，所有商务公寓五年内限售，是否还具有投资价值？
严跃进认为，商务公寓的投资价值其实不大，尤其在管控之下，它的流动性、增值空间没有预期的高。但物业、可售房源不多，租金收益尚可，站在这个角度来讲，一些商务公寓的增值空间、投资价值还是比较大的。
据深圳中原地产研究中心，2018年上半年深圳45平方米以下公寓成交占比为54.2%，成交占比与去年相比增加超一倍。
中原数据显示，其他户型公寓的成交占比与去年相比均有所下滑，但从2014年到现在，小面积公寓成交占比持续增加。
楼市未回暖
克而瑞机构数据显示，去年北、上、广、深、杭五城豪宅成交总量仅9493套，创下5年来新低，不足2016年全年交易量的4成。
豪宅的真正价值还要放到流通中去检验。二手房市场往往具有更真实的反映。作为投资标的，豪宅的流通性不断下降，在二手市场房的表现较差。如同为豪宅产品的深圳湾翡翠海岸，开盘同样火爆一时，如今却交易惨淡。
据记者调查，2018年12月深圳湾翡翠海岸曾有89平方米房成交价仅1380万，而几个月前，同户型成交价最高达1650万。
严跃进表示，开年楼市表现好也不见得就是市场升温，因为现在市场还在调整中，市场是不是要绝对强势反弹，还是要看政策、市场预期和金融环境等。
他指出，豪宅流通性差毋庸置疑，一手房和二手房市场分化严重，若瑞府进入二手市场，其未来趋势还得看二手市场的表现。
此外，豪宅也不能代表整体商品房市场。深圳湾瑞府的销售表现，并不意味着市场整体的复苏。
根据国家统计局22日发布的2019年1月70个城市房价数据，北京、深圳、广州、西安等17个城市二手房环比下跌，4个一线城市二手房价环比下降0.1%。
“2019年1月，最有房价代表意义的一二线城市二手房价格开始全面下调。”中原地产首席分析师张大伟认为，楼市拐点明显出现。
美联物业总监何倩茹告诉21世纪经济报道记者，目前能卖出去的二手房，大部分都是降价的，幅度大部分在5%至10%，少部分在10%至20%。
张大伟预计，未来二手房价格的下调城市和下调幅度将继续加大，部分城市的新建住宅也将逐渐开始调整。
中国（深圳）综合开发研究旅游与地产研究中心主任同样认为，华润这个项目具有个案成分，但还是能体现上半年政策放松的趋势。他预计，今年一手房市场会回温更加宽松，但二手房市场还是会继续低迷。
他进一步指出，瑞府提供的体量对深圳的富豪来说是个小数目，所以即便在低迷的市场里还是会有比较积极的表现，因而不能够用瑞府去推断整个市场。
宋丁认为，二手房市场还未完全从低迷的通道里走出来，从目前大的政策环境来看，略微宽松不足以把市场完全激活，短期内二手房市场也无法尽快回暖。
“除非信贷政策有明显调整，否则2019年房价或将持续下调。”张大伟预计。
